2021년 주택담보대출 자격 조건에 큰 변화가 생기고 주택담보대출 금리도 오르기 시작했습니다. 금융당국에서 가계대출을 관리하기 위해서 대출 한도 규제를 강화하고, 한국은행에서도 기준금리를 올리면서 주택담보대출 금리도 큰 폭으로 올랐습니다.
앞으로 주택담보대출의 금리가 6% 대가 현실화될 전망인데요. 앞서서 고정금리로 주택담보대출을 받아놓으신 분들은 괜찮으시겠지만 이제 각종 대출을 모아서 집을 구매하시려는 영끌족 분들은 현재 금리에서는 주택담보대출을 받기가 많이 부담스러우실 겁니다.
특히나 5대 시중은행인 KB국민, 하나, 우리, 신한, LNH 농협 등은 작년 8월 말까지만 해도 주택담보대출 금리가 2.62%에서 4.19%였지만 현재는 0.88% 상승한 3.57%에서 5.07%입니다. 굉장히 큰 폭으로 올랐죠. 변동금리일 경우 1억 원을 대출 받으면 1% 오를 때 연간 이자 부담이 100만원이 늘어납니다.
물론 기준 금리가 올라갈수록 수신 상품 및 은행체의 금리도 인상되기 때문에 시중 은행의 예적금 금리도 소폭 늘어나게 됩니다. 금리가 높은 예금적금 은행은 여기서 확인하시면 됩니다.
기준금리는 앞으로도 더 인상될 것으로 전망이 되는 가운데 이사 등의 이유로 신규 대출이 필요하신 분들이라면 고정금리 상품을 염두에 두시는 것이 좋으실 텐데요. 우선 이 글에서는 현재의 주택담보대출 자격 조건에 대해서 알아보겠습니다.
주택담보대출 LAV, DTI, DSR
이미 아시는 분들도 있겠지만 주택담보대출 자격 조건을 알아보면서 꼭 알아야할 용어가 있습니다. 바로 LAV, DTI, 그리고 DSR입니다. 자주 들어도 헷갈리는 경우가 있기 때문에 잠깐 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
주택담보인정비율 LAV
LAV는 주택담보대출 자격 조건 용어 중 주택담보대출비율을 의미합니다. 쉽게 이야기 하자면 주택을 담보로 해서 주택의 가치에 따라서 돈을 대출해준다는 이야기입니다.
주택을 담보로 해서 돈을 빌려주는 게 은행 입장에서는 가장 안전하기 때문입니다. 그런데 돈을 전부 대출해 주는 것이 아니라 일정 비율까지만 빌려주는 것이죠.
예를 들어 LAV 70 이라고 한다면 1억짜리 주택에서 대출 금액은ㄴ 7천만 원 까지만 나온다는 것입니다. 물론 실제 대출 받는 금액은 더 적게 나옵니다.
LAV가 높을수록 내 자본이 적게 들어가기 때문에 실 구매자 입장에서는 부담감이 더 줄어들겠지만, 은행에서 빌리는 돈이 많을수록 대출 이자는 더 많이 내겠죠.
LAV는 대표적인 정부의 부동산 시장 과열 방지 규제 장치로서 부동산 정책이나 투기 지역, 그리고 조정 대상 지역에 따라서 LAV 비율이 달라집니다.
총부채상환비율 DTI
주택담보대출 자격 조건 용어 두 번째인 DTI는 은행에서 내가 소득이 얼마나 되는지 따져보고 내 소득에서 돈 갚을 능력이 얼마나 되는지에 따라서 돈을 빌려주겠다는 의미입니다.
즉, 채무자인 나의 소득으로 상환할 수 있는 능력까지 돈을 대출해주겠다는 이야기입니다. 만약 내 상환 능력 이상으로 돈을 빌려줬다가 못 갚게 되면 은행에서도 큰 손해를 보기 때문입니다.
예를 들어서 연 소득이 5,000만원이고 DTI 40 이라면 5000 * 40% 인 2,000만 원까지만 1년에 상환할 정도만 대출이 가능하다는 것입니다. 만약 대출 규모가 1년에 2000만 원 이상 갚아야 한다면 대출이 안 됩니다.
총부채 원리금 상환비율 DSR
최근들어서 주택담보대출 자격 조건에 대해서 중요한 것이 DSR입니다. DSR은 DIT와 비슷하게 연간 소득을 기준으로 부채 상환 비율을 보는 것이지만 DTI와 큰 차이가 있습니다.
바로 DSR은 주택과 상관이 없는 내가 가진 모두 부채가 모두 포함이 된다는 것입니다. 주택담보대출원리금에 시용대출, 학자금 대출, 캐피탈 등 모든 대출이 포함이 됩니다. 모든 대출 원리금이 더해지기 때문에DTI에 비해서 기준이 더 엄격합니다.
예를 들어 보자면 연 소득이 5,000만원이고 DSR 40% 조건인데 주택담보대출 원리금이 2,000만원이고 다른 대출 상환액이 1년에 1500만원이 더 있다면 대출이 나올 수 없는 것이죠.
은행에 따라서 DTI를 보는 곳도 있고, DSR을 보는 곳도 있기 때문에 이는 꼭 확인하셔야 합니다.
실제로 한 통계에 따르면 은행으로부터 잔금대출을 받지 못해서 아파트에 입주하지 못하는 사람들의 비율이 10명중 4명이라고 합니다. 2022년부터 개인별 DSR 산정이 잔금대출에 포함이 되면서 대출 한도가 더욱 줄어든 것이죠.
2022년 1월부터는 신규 취급 되는 대출의 총대출액이 2억 원을 초과하면 원칙적으로 DSR 적용대상이 됩니다.
주택금융공사 주택담보대출 자격 조건
안정적인 주택금융자금의 공급을 위해 주택금융공사에서 제공하는 상품들이 있습니다. 대표적으로는 보금자리 론과 디딤돌대출, 적격대출이 있으면 일반적인 금융권의 주택담보대출보다 대출 금리가 저렴하기 때문에 많은 분들이 주택담보대출 자격 조건을 받을 때 먼저 알아보시죠.
보금자리론
- 대출 대상 : 연소득 7천만 원 이하(부부합산), 신혼 8,500만 원 이하
- 대출 금리 : 3.10 ~ 3.40%
- 대출 기간 : 10년 ~ 40년
- 대출 한도 : 최대 3.6억
주택금융공사의 보금자리론은 부부 기준일 경우 무주택자 또는 1주택자이신 분들 중 연소득 7천만 원 이하 그리고 신혼인 경우 연소득 8,500만 원 이하인 경우 신청이 가능한 상품입니다.
주택 수의 기준이 무주택자이거나 1주택자이지만 구입용도에 따라서 일시적으로 2주택이 허용이 되며 이 때 규제지역이면 1년 이내에 기타 지역은 2년 이내에 처분해야한다는 조건이 있습니다.
주택담보대출 자격 조건 중 보금자리론은 크게 보자면 3가지로 나눠집니다.
- u-보금자리론 : 한국주택금융공사 홈페이지에서 신청하는 보금자리론
- 아낌e 보금자리론 : 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하는 보금자리론.
- t-보금자리론 : 은행에 직접 방문해서 신청하는 보금자리론
위의 3가지 보금자리론 방법 중에서 많은 분들이 선택하는 것이 아낌e 보금자리 론인데요. 그 이유는 u-보금자리 론보다 금리가 0.1% 저렴하기 때문입니다.
보금자리론의 신청 대상자는 성년 이상이면 신청이 가능합니다. 기본적으로 부부합산 연소득 7천만 원 이하이기는 하지만 신혼부부의 경우에는 부부합산 연소득 8,500만 원 이하입니다.
다자녀 가구인 경우 미성년 자녀가 1명인 경우 연소득 8천만 원 이하, 2명은 9천만 원 이하, 3명은 1억 원 이하입니다.
대출 금리는 전 기간 고정금리이기 때문에 요즘과 같이 금리가 오르는 시기에 매우 좋은 선택일 수 있습니다. 금리는 3.10%부터 시작합니다. 우대금리도 조건에 따라 0.2% ~ 0.4%까지 가능합니다.
보금자리 론의 대상이 되는 주택은 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 단독 주택 등 등기부등본 상의 주택인 경우에 가능합니다. 근린생활시설이나 주거용 오피스텔은 제외됩니다.
담보주택의 가격이 6억 원을 초과하는 경우 보금자리론 이용이 불가능합니다. 이 때 주택의 가격은 주택 시세, 매매가액, 감정평가액을 다 보며 이 때 한 가지로도 6억 원을 초과하면 보금자리 론을 이용할 수 없습니다.
보금자리론 주택담보대출 자격 조건 중에서 주택 가격의 시세는 KB 시세를 기준으로 하면 KB 시세가 없으면 한국부동산원 시세를 적용합니다.
대출 한도는 최대 3.6억까지입니다. 최대 LAV는 70%입니다. 조정지역은 LAV 60%입니다. 하지만 조정지역이더라도 실수요자는 LAV 70%까지 적용을 받을 수 있습니다.
상환방법에 따라서 원금과 이자를 갚아나가는게 달라지니 현재 전체적인 경제의 흐름과 본인의 재무 상황에 맞춰서 상환 방법을 선택하시는 것이 중요합니다.
이 때 다른 분들의 보금자리론 후기를 많이 읽어보는 것이 도움이 됩니다.
디딤돌대출
- 대출 대상 : 무주택자, 연소득 6천만 원 이하, 순자선 4억 5800만 원 이하, 대상주택 5억 원 이하
- 대출 금리 : 2.00% ~ 2.75%
- 대출 기간 : 10년 ~ 30년
- 대출 한도 : 2억 ~ 2.6억
내 집리면 디딤돌대출은 대출 금리가 보금자리 론보다 저렴한 편이지만 대출 조건이 좀 더 까다롭기 때문에 잘 살펴봐야하는 대출 상품입니다.
우선 알아야 할 것은 내가 세대원인지 확인해야하는 것입니다. 보금자리론은 무주택 세대주여야만 조건에 해당하기 때문입니다. 주민등록상에서 직계존속이나 배우자로 이루어진 세대의 세대주를 의미합니다.
부부합산 연소득이 6천 마원 이하여야 하며 생애최초주택이거나 신혼, 2자녀 이상이면 연 소득이 7천만 원 이하입니다.
대출 대상이 되는 주택의 주거 전용면적은 85미터제곱 이하여야 합니다. 공급이나 분양 면적이 아닌 내가 실제로 사용하는 면적입니다. 하지만 수도권, 도시지역이 아닌 읍이나 면 단위는 100미터제곱까지 가능합니다.
주택 가격도 담보주택 평가액이 5억 원 이하여야 합니다.
디딤돌대출의 대출 한도는 최대 LAV 70% 입니다. 최대 2억 원 이내이지만 신혼가구인 경우 2.2억 원, 2자녀 이상인 경우에는 2.6억 원입니다.
이 떄 대출한도가 최대금액까지 무조건 나오지는 않습니다. 대상이 되는 주택가격을 기준으로 진이 됩니다. 지역별로 소액임대차보증금이 차감이 되어서 한도가 산정이 됩니다.
디딤돌대출의 대출 기간은 10년부터 30년까지 5년 단위이며, 대출 금리는 최소 연 2%부터 2.75%까지 있습니다.
디딤돌대출에서 가장 중요한 부분만 설명해드렸습니다. 본격적인 디딤돌대출 신청방법 및 후기는 좀 더 공부하시고 알아보시는 것이 중요합니다.
적격대출
- 대출 대상 : 무주택자 또는 기존 주택 처분 조건 1주택자
- 대출 금리 : 3.40%
- 대출 기간 : 10년 ~ 40년
- 대출 한도 : 최대 5억 원 이하
마지막으로 알려드릴 한국주택금융공사의 주택담보대출 자격 조건 종류는 적격대출입니다. 이 상품의 경우 서민들의 내 및 가계부채 구조 개선을 위해 만들어진 상품입니다.
적격대출은 담보대출 상품으로서 시중 은행의 담보대출에 비해 금리가 낮으며 고정금리로 진행이 되기 때문에 요즘과 같은 시기에는 굉장히 좋은 상품입니다.
적격대출은 신청 대상은 무주택자 또는 1주택자입니다. 구입용도에 따라서 일시적으로 2주택이 허용되기도 합니다. 물론 대출받은 날로부터 최대 2년 이내에 처분해야 합니다.
담보대상이 되는 주택은 담보주택가격이 9억 원을 초과하면 안 됩니다. 그렇기 때문에 적격 대출을 진행하기 전에 kb시세를 확인해보셔야 합니다.
담보주택이 9억 원 이하라면 지역에 따라서 LTV 한도가 적용됩니다. 최대 대출 한도는 5억 원입니다.
예를 들어 서울은 LTV 40%, 조정지역은 LTV 50% 입니다. 2022년부터는 DRS 40%로 적용이 되기 때문에 DTI와 헷갈리시면 안 됩니다.
적격대출의 대출 기간은 10년 이상에서 40년 이하입니다. 40년은 꽤 긴 시간이기 때문에 40년으로 설정하면 월 부담액은 그만큼 낮아집니다.
적격대출의 경우에는 대출 금리가 3.40%입니다. 하지만 적격대출 금리도 매번 변경이 되기 때문에 금리 변동 시기에는 매일 얼마나 변동이 되는지 확인하시는 것이 필요합니다.
적격대출 기본형은 은행별로 금리가 다릅니다. 오늘 가장 저렴한 은행이라고 하더라도 내일이 되면 또 다를 수 있기 때문에 기본형 적격대출로 진행하실 경우에는 여러 은행 정보를 취합하시는 것이 좋습니다.
상환방법은 원리금균등분할상환이나 원금균등분할상환 중 선택을 하실 수 있습니다. 적격대출은 신청방법이나 준비해야할 서류가 많기 때문에 세심하게 준비를 해야 할 필요가 있습니다.
은행별 주택담보대출
지난해 8월 이후에 한국은행에서 기준 금리를 세 차례라 올렸고, 앞으로 추가 인상도 있을 것으로 보입니다. 이로 인해서 시중은행들의 주택담보대출 금리 또한 연 6%가 될 것이라는 이야기가 많습니다. 그래서 몇몇 시중 은행의 주택담보대출 자격 조건을 알아보겠습니다.
국민은행 주택담보대출
대출 금리 : 3.86% ~ 5.06%
KB국민은행의 KB주택담보대출은 홈페이지에서 보면 혼합금리나 변동금리 중 하나를 선택할 수 있는 주택담보대출입니다. 위에서 설명 드렸던 디딤돌대출, 적격대출, 보금자리론 등에 확정금리라면 국민은행의 KB 주택담보대출은 일정 주기마다 이율이 변동된다는 것입니다.
국민은행 주택담보대출의 신청 자격은 주택을 담보로 대출을 신청하는 고객이며 주택구입이나 신축, 경락주택의 구입자금 대출 및 통장자동대출을 포함합니다.
대출 금액은 담보조사가격 및 소득금액 그리고 담보물건지 지역 등에 따른 LTV 비율에 따라 달라집니다. 아파트 시세가 9억 원 이하일 때 투기지역과 투기과열지구는 LTV 40%, 조정대상지역은 LTV 50%, 그리고 비규제지역은 LTV 70% 까지입니다.
국민은행 주택담보대출 자격 조건에서 대출금리가 최저는 3% 후반대인데요. 이런 최저 금리에 맞추기 위해서는 여러 가지 조건을 맞춰야합니다.
최저 금리를 맞추기 위한 조건에는 급여 자동이체, 신용카드사용, 예금실적, KB스타뱅킹 이용 등이 있습니다. 이 외에도 부동산 전자계약이나 장애인 우대 등도 있습니다.
중도상환수수료는 1.2% 부터 시작합니다. 최장 3년까지 부과됩니다. 고정 금리 기간에 따라서 수수료율이 달라질 수 있습니다.
SC제일은행 주택담보대출
대출 금리 : 최저 3.53% 부터
은행별 주택담보대출 자격 조건 두 번째인 SC제일은행 순수 장기고정금리 주택담보대출은 처음 대출 시부터 만기까지 고정금리로 진행이 되는 주택담보대출 상품입니다.
대출 대상은 아파트나 연립, 단독 및 다가구 주택, 도시형 생활주택, 다세대 주택과 같은 부동산 구입을 원하시는 분들입니다. 또한 NICE 신용평점이 271점 이상이어야 합니다.
SC제일은행 주택담보대출의 대출 한도는 최소 2천만 원에서 최고 5억 원입니다. 대출 기간은 10년부터 40년까지이며 거치 기간은 1년으로 제한합니다. 대출 기간이 40년인 경우 만 39세 이하여야 합니다.
중도상환 수수료가 있습니다. 3년 이해 상환이 상환금의 1.2%가 수수료입니다. 1억이면 120만 원입니다.
대출 이자는 원리금 균등분할상환인 경우에는 최저 연 3.58%부터이며 거치식 분할상환인 경우에는 연 3.53%부터입니다. 아시겠지만 대출 이자는 매일 달라집니다.
고정 금리이기 때문에 앞으로 금리가 오를 것이라고 예상한다면 오히려 고정 금리인 상품인 상품이 주택담보대출을 받는데 더 유리할 수 있습니다.
케이뱅크 주택담보대출
대출 금리 : 연 3%대부터
인터넷 전문은행인 케이뱅크의 주택담보대출 자격 조건인 아파트 담보대출은 현재 꽤 많은 분들이 알아보고 있는 주택담보대출입니다. 누적 취급액만 1조원을 넘어갔죠.
100% 비대면으로 진행이 되는 케이뱅크 아파트담보대출의 대상은 다른 은행의 주택담보대출을 싼 금리로 갈아타기 위한 대환을 위한 소비자를 대상으로 합니다.
평균 금리가 시중 4대 은행인 국민, 하나, 우리, 신한은행 보다 저렴하기 때문에 더 저렴한 금리를 원하시는 분들에게 좋을 수 있습니다.
대출의 신청부터 수령까지 100% 비대면으로 진행이 되며 본인 소유의 아파트 주소와 연 소득만 입력하면 2분 정도 후에 대출 한도 예상 금리를 알아볼 수 있습니다.
주택담보대출 자격 조건 후기
작년부터 정부에서 대출 한도를 줄여 대서 정말 마음을 졸였습니다. 저는 다행히 1월 초에 주택담보대출을 신청하고 1월 19일에 승인을 받았습니다.
보통 주택담보대출 승인기간이 2주 정도 걸린다고 했는데 딱 그 정도 걸리더라고요. 이후에 잔금을 치루고 이사를 하는 것까지 준비를 했는데 혼자서 준비하다가 실수를 할 까봐 법무사를 통해서 진행하기로 했습니다.
주택담보대출 자격 조건을 볼 때는 잔금 치르기 전에 꼭 대출받을 계좌에 미리 잔금을 넣어두는 것입니다. 그리고 잔금 치루기 전에 거래은행 한도도 최대로 늘리는 것 또한 잊지 마시기 바랍니다. 여기서 많이들 막히는 분들이 많습니다.
디딤돌대출과 보금자리 론을 같이 대출받았습니다. 신혼부부이면서 부부합산 소득도 7천만 원 이하고 무주택자에 순자산가액도 기준 이하였습니다.
여기에 주택 금액 5억 원 이하에 생애 최초 주택구입자, LTV 70% 이해의 대출한도 2.2억 이내라는 조건도 잘 맞게 되어서 디딤돌대출, 보금자리 론을 같이 진행할 수 있었습니다.
많은 분들이 주택담보대출 자격 조건을 알아보시면서 디딤돌대출을 못 받는 이유가 아무래도 연소득이랑 주택금액 때문인 것 같은데 이런 경우에는 보금자리론으로 진행하시면 될 것 같습니다.
디딤돌대출, 보금자리론 모두 시중 은행보다 대출 금리가 저렴하며 신혼부부, 다자녀, 한부모가정, 장애인 가정 등을 위한 서민 상품입니다. 그런데 절차가 많이 까다롭고 준비할 서류가 많습니다.
대출 실행일도 기간이 정해져 있어서 그 때 꼭 해야 하며, 대출 신청하고 심사기간만 짧게는 2주에서 길게는 한 안정도 걸립니다.
보통 디딤돌대출은 20일에서 70일 전에 신청하고 보금자리론은 40일에서 80일 전에 신청하시는 것 같습니다. 여기에 연봉이랑 자산 조건도 까다롭기 때문에 자세히 보셔야 합니다.
지금까지 주택담보대출 자격 조건에 대해서 알아보았습니다.